Viager toulouse

F.A.Q.

Qu’est-ce que le principe du viager ?

La vente en viager consiste à « aliéner tout ou partie de son capital immobilier », moyennant le versement d’une rente viagère pendant toute la durée de sa vie. Le débirentier est la personne qui verse la rente. Il en aura la pleine propriété au décès du crédirentier et de son conjoint dans le cadre d’un viager occupé. Il en aura la pleine propriété immédiatement pour un viager libre. Le crédirentier est la personne qui touche la rente. Il peut conserver le droit d’usage et d’habitation.


Que peut-on vendre ou acheter en viager ?

On peut tout vendre en viager, à partir du moment où la chose vendue a une valeur certaine (possession immédiate ou différée). Ainsi, on peut vendre/acheter des bijoux, des œuvres d’art, un bateau, une voiture, de l’argent, etc.… et bien entendu, un appartement, une maison, un immeuble, un terrain, etc.


Qu’est-ce qui différencie la vente ou l’achat traditionnel du viager ?

Sur le fond il n’y a pas de différence. Ce n’est qu’une forme d’acquisition.
La particularité porte essentiellement sur les modalités de paiement.
Bien évidemment, les aspects juridiques s’adapteront aux modalités de la vente, ce qui rendra ce type d’acquisition particulier et différent.


Qui pourrait me renseigner ?

Votre notaire et/ou conseil immobilier spécialisé(e) en la matière.
Établir les conditions financières de vente et les conditions juridiques d’un contrat n’est pas chose aisée. Seul un véritable professionnel pourra vous aider tout en engageant sa responsabilité professionnelle.


A qui s’adresse ce type de vente/achat ?

  • Pour le vendeur qui souhaite améliorer sa retraite ou qui souhaite hériter de lui-même.
  • Pour l’acquéreur qui souhaite investir/capitaliser pour sa retraite ou acquérir un bien immobilier en toute sécurité, pour plus tard.

Quelles sont les différentes formes de vente en viager ?

Elles sont nombreuses. Les plus connues sont le viager occupé et le viager libre, mais il existe aussi les ventes à terme. Toutes les formes de vente ont des variantes et celles-ci sont nombreuses. Pour n’en citer que quelques-unes, sur une tête, sur 2 têtes, sur la tête d’une tierce personne qui n’est pas propriétaire du bien vendu, avec réversion totale de la rente au dernier vivant ou avec diminution de la rente lors du décès du premier des vendeurs ; avec une rente immédiate, différée, progressive, régressive, temporaire, certaine, limitée dans le temps…


Quel est le statut des vendeurs ?

En principe, vous êtes bénéficiaires du droit d’usage et d’habitation. Ce droit, vous est personnel. Vous ne pouvez le céder.


Mais qui prévoit ou précise tout cela ?

Le professionnel lors de l’élaboration de l’avant-contrat.


Les vendeurs peuvent-ils, de leur vivant, quitter le bien vendu en viager occupé ?

Oui, ils le peuvent. Ainsi, lors de l’abandon du droit d’usage et d’habitation, les lieux deviendront libres et « reviendront » à l’acquéreur. Celui-ci vous versera une « récompense » appelée aussi « contrepartie » initialement prévue dès l’avant-contrat. Généralement, il s’agit d’une augmentation de la rente viagère votre vie durant. Cette augmentation peut fluctuer selon l’âge auquel les vendeurs abandonnent le droit d’usage et d’habitation. Dans ce cas, l’intérêt de clauses bien établies prend réellement un véritable intérêt.


Qu’appelle-t-on « le bouquet » ?

Le bouquet est la somme versée comptant. En complément de celui-ci est versée une rente viagère mensuelle ou trimestrielle. Son versement est anticipé.


La rente est-elle indexée ?

Oui, la rente ou la mensualité (dans le cadre d’une vente à terme) est indexée, cela afin de préserver le pouvoir d’achat du vendeur. L’indice choisi pour un viager libre ou occupé est habituellement celui de l’INSEE, des prix à la consommation France Entière, Série Hors Tabac, ensemble des ménages urbains.


Quelle est la fiscalité du bouquet ? De la rente ?

Le bouquet est exonéré d’impôts, tout comme le comptant dans une vente à terme.
La rente viagère bénéficie d’importants abattements fiscaux : 70 % au-delà de 69 ans, les 30 % restants viennent se rajouter à vos autres revenus et peuvent faire varier votre impôt sur le revenu. L’incidence fiscale est peu sensible. Pas d’imposition pour les rentes certaines et/ou les mensualités, quel que soit l’âge du vendeur.


Quelles sont les garanties liées à ce type de vente ?

Il s’agit des mêmes garanties que pour un achat traditionnel avec quelques variantes. L’acte constatant le transfert de propriété est un acte authentique par-devant notaire. Le vendeur, pour se garantir du paiement des rentes viagères ou des mensualités (dans le cas d’une vente à terme), bénéficiera du privilège vendeur et prendra une hypothèque de premier rang à son profit sur le bien qu’il vend. Il bénéficiera d’une action résolutoire en cas de défaillance de l’acquéreur.


Quelle est la répartition des charges, des petites réparations, des gros travaux ?

C’est une bonne question. Globalement, le vendeur aura à sa charge tous les « petits » travaux de l’immeuble et les réparations à l’intérieur de son habitat. Il paiera toutes les prestations dont il profite, l’acquéreur tous les gros travaux. La liste de ceux-ci est très précisément portée dans l’avant-contrat.


L’acquéreur peut-il revendre le bien acquis en viager ?

Oui, bien évidemment, et cela à n’importe quel moment. Le nouvel acquéreur prendra la suite du contrat (paiement des rentes viagères ou des mensualités). Il dédommagera l’acquéreur initial d’une somme qui sera convenu entre eux sans que les vendeurs aient à intervenir.


Cela pourrait être un achat paisible ?

Oui, dans le sens ou tout est prévu dès l’avant-contrat.


Mais quels sont les avantages du vendeur ?

Ils sont nombreux pour une vente en viager. Le bénéficiaire est assuré de percevoir une rente indexée toute sa vie durant, quelle qu’en soit la durée. Cette sécurité est appréciable d’autant plus que la longévité ne cesse d’augmenter. Le crédirentier n’aura pas à assumer de gros travaux, l’impôt foncier lui sera payé. La rente viagère est revalorisée. Le taux de rente est acquis dès sa constitution, etc.


Et ceux de l’acquéreur ?

Il prépare dans les meilleures conditions possibles sa retraite. Il constitue un capital avec une petite épargne (la rente). Il paie le bien immobilier bien moins cher que s’il était libre. Il ne paie les frais d’actes et notariés que sur une partie du prix. Il n’a aucun problème avec l’occupant. Il ne paie aucuns travaux d’entretien de l’appartement et de l’immeuble. Il n’encaisse pas de loyers qui feraient évoluer à la hausse son impôt sur le revenu. Il est serein pendant que son capital (le bien immobilier) prend de la valeur au fil du temps.


De quoi faut-il s’assurer ?

Le vendeur n’a aucune inquiétude à avoir. L’acquéreur doit s’assurer de la juste valeur du bien. Il faut qu’il ait la certitude de pouvoir payer les rentes/mensualités. Tout le reste est facile.


Nous avez-vous tout dit ?

Certes non.

Le sujet nécessiterait de nombreuses questions/réponses.
Nous n’avons pas parlé du mécanisme de la rente viagère, de l’indexation de celle-ci, des indices, des modes de calcul, de l’utilisation de sources de données, des tables d’espérance de vie rétrospectives ou perspectives, des tables génération Femmes/Hommes 2005, de l’évaluation, primordiale, par méthode de comparaison de la valeur vénale du bien dont s’agit, de l’espérance de vie moyenne présumée des vendeurs, des différentes méthodes d’évaluation du droit d’usage et d’habitation, des moyennes obtenues, des indices retenus, des clauses d’annulation, et de tellement d’autres choses encore (telles que la plus-value, les clauses de protection, des articles du code civil 605 et 606, 1974, 918, 1968 et autres, du certificat de vie, etc.)

Il s’agit d’un vrai métier.


glossaire viager

Abusus

C’est la propriété d’un bien. Droit de disposer d’une chose que l’on possède, de l’aliéner. Style : j’ai l’abusus de ce bien.

Action résolutoire

Action judiciaire par laquelle un crédirentier/vendeur peut demander l’annulation d’une vente pour cause d’inexécution de son obligation par le débirentier/acquéreur.

Aléatoire

Incertain, soumis au hasard (art. 1964 du Code Civil).

Style : le contrat viager est un contrat aléatoire.

Bouquet

Partie du prix payée comptant dans une vente en viager.

Style : pour l’achat de l’appartement en viager, j’ai versé un bouquet de..................€.

Capital aliéné

somme placée que l’on ne peut récupérer, capital perdu, qui rapporte des intérêts, des rentes.

Style : Capital qui rapporte. Capital qui se transforme (en rentes), capital immobilisé.

Comptant

Partie du prix payée comptant dans une vente à terme (bouquet pour un viager).

Style : J’ai payé un comptant de ................€ le jour de la signature de l’acte authentique.

Contrat

Convention, engagement entre deux ou plusieurs personnes.

Style : je viens de signer un compromis de vente. Le contrat qui nous lie précise... La clause est contractuelle.

Crédirentier

Qui bénéficie, qui est titulaire (propriétaire) d’une rente. Celui qui reçoit la rente, à qui elle est due.

Style : la compagnie d’assurances me verse une rente toute ma vie durant.

Débirentier

Personne qui assure le service d’une rente. Celui qui doit et paie la rente.
Style : je suis le débirentier depuis 10 ans de Madame...

Décomposition du prix de vente

Pour déterminer les conditions économiques de mise en vente d’un bien immobilier occupé par le ou les vendeur(s) leur vie durant, il faut déterminer la valeur vénale ou pleine propriété, la valeur d’occupation ou valeur d’usage et convertir en bouquet et en rente la valeur restante.

La formule est la suivante : VR = VV - VUH
VR = Valeur restante = Bouquet/Comptant + Rente/Mensualité.
VV = Valeur vénale. VUH = Valeur usage et d’habitation.

Démembrement

Action de démembrer. Partage, morcellement, division, séparation.

Style : démembrement d’une propriété, d’un domaine, d’un bien immobilier (constitution d’un usufruit, d’un droit d’usage et d’habitation).

Droit d’usage et d’habitation

Droit conférant à une personne déterminée (crédirentier) la faculté de demeurer dans un bien immobilier avec interdiction de le louer, le vendre, le céder.

Fructus

Le pouvoir de tirer les fruits d’une chose ou d’un bien.

Héritier

Toute personne qui hérite d’un défunt, qui reçoit des biens en héritage.

Hypothèque

(Droit civil) Droit accordé à un créancier sur un bien immobilier en garantie du paiement de la dette sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé.

Indexation

Révision du montant de la rente/de la mensualité au fur et à mesure de l’augmentation du coût de la vie.

Style : Ma rente viagère est indexée sur l’indice INSEE du coût de la consommation. Le loyer est indexé sur l’indice INSEE, Indice de référence des loyers.

Indice

Nombre exprimant le rapport entre le prix unitaire de certaines denrées et services à une période donnée et le prix de ces mêmes denrées et services à une période de référence.

Style : Le nouvel indice est paru. Indice du coût de la construction, à la consommation. Indice des prix.

Jouissance

Libre disposition de quelque chose, d’un bien
Mensualité : Somme que l’on paie chaque mois. Terme utilisé en remplacement de « rente » lorsqu’elle est limitée dans le temps.

Style : payer en n mensualités, percevoir une mensualité.

Nue-propriété

Propriété d’un bien dont un autre à la jouissance.

Style : j’ai la nue-propriété de l’appartement, il/elle en a l’usufruit.

Perpétuel

Qui dure toujours, qui ne cesse pas.

Style : occupation continue, occupation perpétuelle. Synonyme : toute la vie durant du vendeur.

Pleine propriété

Ou toute propriété, propriété en entière, propriété pleine et entière sans aucune restriction d’aucune sorte. Celle-ci se compose de la nue-propriété et de l’usufruit.

Style : j’en ai la pleine propriété.

Rendement

Ce qui rapporte, ce que produit une chose.

Style : le rendement du capital placé est intéressant.

Rente

Revenu annuel. Se dit de ce dont on tire un profit régulier (mensuellement/trimestriellement...).

Rente viagère

revenu qui s’éteint au décès d’un(e) crédirentier(e).

Style : capitaliser une rente, rente temporaire, convertir un capital en rentes viagères.

Résolutoire

Qui concerne la résolution, l’annulation d’un acte ou d’un contrat.

Style : Action résolutoire.

Taux

Intérêt de l’argent placé, pourcentage.

Style : taux fixe, variable, taux de capitalisation du capital aliéné, taux de rendement.

Temporaire

Qui ne dure qu’un certain temps.

Style : un droit d’usage et d’habitation temporaire, une occupation temporaire.

Terme

Epoque à laquelle doit s’effectuer un paiement, date à laquelle doit être payé une/des mensualité(s).

Style : vente, achat à terme, paiement à terme, 180 termes de n €uros.

Tête

Personne qui perçoit une rente viagère (art. 1971 du Code Civil).

Style : j’ai acheté un viager occupé sur 2 têtes.

Usufruit

Jouissance d’un bien dont on n’a pas la propriété. L’usufruit a une durée.

Style : usufruit d’un bien, conférer un usufruit à quelqu’un, j’ai l’usufruit et mes enfant la nue-propriété.

Usus

Droit que l’on a d’utiliser ce dont on est propriétaire, droit d’user d’une chose ou d’un bien.

Valeur vénale

Se dit de la valeur d’un bien immobilier. Terme utilisé par les experts et les professionnels de l’immobilier.

Style : valeur marchande, valeur intrinsèque, valeur d’usage...

Vente à terme

La vente à terme est un mode d’acquisition immobilière qui reprend certains principes du viager.

Style : Il me reste 128 termes à payer, dans 10 ans le bien sera libre de tout occupant.

Vétuste

Se dit d’un bien immobilier vieux, ancien, délabré. Contraire à neuf, récent, rénové.

Style : électricité vétuste (n’est pas aux normes), coefficient de vétusté, vétusté d’une construction.

Viager

Qui dure autant que la vie. Dont on a la jouissance durant sa vie. Non transmissible.
Style : revenu viager (qui dure autant que la vie), viager occupé, mettre son bien/de l’argent en viager.